Metode Pendekatan dalam Penilaian

metode pendekatan dalam Penilaian

Secara umum, ada tiga macam pendekatan penilaian yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti, dimana pendekatan yang digunakan tergantung dari tipe properti, maksud penggunaan penilaian, ruanglingkup pekerjaan, serta kualitas dan kuantitas data yang tersedia. Tiga macam pendekatan tersebut adalah :

a.    Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

Dikenal juga dengan:

·     Market Data Approach

·     Direct Comparison Method

·     Comparison Method

·     Direct Sales Comparison

·     Sales Comparison

Yaitu pendekatan untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Pendekatan ini sesuai diterapkan untuk menilai property umum atau yang banyaj diperjualbelikan di pasar, misalnya rumah dan ruko.

Langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :

-      Pengumpulan dan Verifikasi Data untuk dijadikan data pembanding

-      Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan factor-faktor penyesuaian (lokasi, fisik dan lain-lain)

-      Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap properti subjek dengan menggunakan faktor penyesuaian diatas.

-      Rekonsiliasi Nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.

Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

·     Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan;

·     Harga jual [penawaran] dari properti pembanding  kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;

·     Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercay;

·     Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan

·     Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang);

·     Jual beli harus sukarela tanpa paksaan;

·     Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik, lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli;

·     Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian;

·     Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing alternatif tersebut.

Prinisp dlm Pendekatan Perbandingan Data Pasar :

·     PENAWARAN DAN PERMINTAAN

ESTIMASI PERMINTAAN TERGANTUNG JUMLAH PENGGUNA POTENSIAL, DAYA BELI, SELERA, DAN PREFERENSI

·     SUBSTITUSI

NILAI TERGANTUNG HARGA DENGAN PROEPRTI PENGGANTI DAN UTILITAS SAMA

·     KESEIMBANGAN

SELALU BERUBAH TERGANTUNG KEKUATAN PASAR

·     EKSTERNALITAS

NILAI TERGANTUNG KONDISI EKONOMI DAN LINGKUNGAN

Batasan penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     DAPAT DIAPLIKASIKAN UNTUK SEMUA JENIS PROPERTI

·     TERBATAS UNTUK PROPERTI JENIS KHUSUS

·     PERUBAHAN PEREKONOMIAN YANG CEPAT BERPENGARUH PADA HARGA PASAR

·     DAYA PENERAPANNYA TINGGI JIKA DATA YANG TERSEDIA MENCUKUPI

Cara penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     PENELITIAN PASAR, PENGUMPULAN INFORMASI / DATA TRANSAKSI

·     VERIFIKASI INFORMASI, KOMPILASI DATA, CHECKING AKURASI DATA TRANSAKSI UNTUK MENGUKUR KONDISI PASAR

·     MEMILIH UNIT PEMBANDING YANG SESUAI

·     LANGKAH PERBANDINGAN MELALUI “PENYESUAIAN FAKTOR-FAKTOR”

·     REKONSILIASI NILAI

Elemen Perbandingan dlm  Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     HAK YANG MELEKAT DIATAS PROPERTI

·     PERIHAL PENDANAAN

·     KONDISI PENJUALAN

·     TANGGAL TRANSAKSI / KONDISI PASAR

·     LOKASI

·     KARAKTERISTIK FISIK

b.    Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar untuk mengestimasi nilai pasar obyek penilaian. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk mengestimasi nilai properti yang memiliki karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar.

Tahap-tahapnya adalah sebagai berikut :

-      Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan menggunakan perbandingan data pasar

-      Menentukan Nilai Bangunan baru (RCN)

-      Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis

-      Mengurangi Nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh nilai bangunan terdepresiasi.

-      Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan

  Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi

     Jenis-Jenis Penyusutan :

·         Penyusutan Fisik

Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam.

·         Penyusutan Fungsional

Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar.

·         Penyusutan Eksternal (Ekonomi)

Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu:

-          kemunduran lokasi

disebabkan oleh lingkunan disekitar properti subjek, contoh polusi dan kebisingan

-          kemunduran ekonomi

disebabkan kondisi ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis property tertentu.

Metode Penghitungan Penyusutan

Ada dua metode yang dapat  digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu:

1.     Metode langsung

• Metode Umur Hidup

Rasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur ekonomis properti pembanding terhadap total biaya pembuatan/penggantian baru

• Metode umur ekonomis dengan modifikasi

Dilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dan yang tidak dapat diperbaiki (incurable)

• Metode terinci (Breakdown Method)

Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci .

2.     Metode tidak langsung

• Metode Ekstrasi Pasar

Berbasis selisih antara nilai transaksi penjualan properti sejenis dikurangi nilai tanahnya dengan biaya pembuatan/penggantian kembali properti pada tanggal penilaian

• Metode Kapitalisasi Pendapatan

Menghitung nilai properti dengan mengkapltalisasi  pendapatan bersih dari subjek properti lalu dikurangi dengan nilai tanah diperoleh nilai bangunan. Hasil ini dibandingkan dengan biaya membangun baru.

Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)

-          Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian, sebuah replica nyata dari bangunan, dengan menggunakan  konstuksi yang standar, material, desain, lay out, dan kualitas pekerjaan yg sama.

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

  Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian bangunan dengan fungsi yang sebanding, dengan menggunakan material yang modern, dan standar, desain dan lay out sekarang .

Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru (SPI 0.5.11.1)

-          Jumlah uang yang dikeluarkan untuk reprodukasi / pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, hiaya jasa kontraktor /arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan,biaya instalansi, biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi,bea masuk,PPN,PPh Impor, dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi  tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/ bonus.

c.    Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk income producing property (properti yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel dan restoran. Langkah-langkahnya sebagai berikut :

-      Menentukan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income)

-      Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan vacancy (tingkat kekosongan), sehingga didapat Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income).

-      Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional dan outgoing, sehingga didapat pendapatan operasi bersih (Net Operating Income)

-      Mengkapitalisasikan pendapatan operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi, sehingga didapat nilai properti.

Nilai Properti          =   Pendapatan Operasi Bersih

                                         Tingkat Kapitalisasi          

Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:

1.     Gross Income Multiplier (GIM ) / Net Income Multiplier (NIM)

2.     Direct Capitalization

3.     Discounted Cash Flow (DCF)

4.     Residual Technique