Pendaftaran Tanah

1. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

2. Tujuan Pendaftaran Tanah
1) Untuk Memberikan Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum
2) Untuk menyediakan informasi kpd pihak-pihak yg berkepentingan
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan

3. Dasar hukum Pendaftaran Tanah
• UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-poko Agraria (pasal 19)
• PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4. Objek  Pendaftaran Tanah
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf;
4. hak milik atas satuan rumah susun;
5. hak tanggungan;
6. tanah Negara.

5. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

A. Pendaftaran Pertama Kali
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a. pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. pembuktian hak dan pembukuannya;
c. penerbitan sertipikat;
d. penyajian data fisik dan data yuridis;
e. penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Dalam proses pendaftaran tanah pertama kali syarat-syarat yang harus dipenuhi pemohon adalah sebagai berikut :

1. Bagi  tanah  bekas  milik  adat  yang  mempunyai  surat  tanda  bukti pemilikan
a. Asli tanda pemilikan tanah yang dimohon antara lain Petuk, Girik, Ketitir, Pipil, Verponding Indonesia sebelum berlakunya UUPA No. 5 Tahun 1960.
b. Surat tanda perolehan tanah tersebut didapat secara berurut (jual beli, hibah, warisan).
c. Surat  keterangan  kepala  desa  atau lurah tentang  riwayat  tanah tersebut.
d. Surat pernyataan tidak dalam sengketa dari pemilik.
e. Foto copy KTP pemohon (jual beli, warisan, hibah).
f. Pelunasan SPPT PBB terakhir
g. Bukti pelunasan bukti BPHTB apabila perolehan tanah setelah tanggal 1 januari 1998.
h. Bukti pelunasan PPH.

2. Bagi tanah bekas milik adat yang tidak mempunyai surat tanda bukti pemilikan
a. Surat pernyataan bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah yang  bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut atau telah memperoleh pengawasan dari pihak-pihak yang telah menguasainya sehingga waktu penguasaan pemohon dan pendahulunya tersebut berjumlah 20 tahun atau lebih.
b. Surat perolehan tanah.
c. Surat pernyataan bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan itikad baik.
d. Surat pernyataan bahwa penguasaan tanah itu tidak pernah diganggu gugat diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa atau kelurahan yang bersangkutan.
e. Surat pernyataan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa.
f. Surat pernyataan, apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan kenyataan, penandatanganan bersedia dituntut dimuka hakim secara pidana maupun perdata apabila memberikan keterangan palsu.
g. Surat keterangan dari kepala desa atau lurah dan sekurang kurangnya dua orrang saksi yang kesaksianya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai ketua adat setempat atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal didesa atau lurah letak tanah yang bersangkutan, dan tidak mempunyai hubungan keluarga dengan pemohon sampai derajat kedua baik dalam keberatan fertikal maupun horizontal.
h. Foto copy identitas pemohon.
i. Bukti pelunasan SPPT PBB terakhir.
j. Bukti pelunasan BPHTB, apabila perolehan tanah setelah tanggal 1 januari 1998
k. Bukti pelunasan PPH

B. Pendaftaran untuk Pemeliharaan Data
Kegiatan pemeliharan data pendaftaran tanah meliputi :
a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak (terjadi peristiwa dan atau perbuatan hukum seperti Kematian, Jual-beli, Hibah, Tukar-menukar, Jaminan Hak Tanggungan, Pembagian Hak Bersama);
b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya (sipemilik hak ganti nama atau alamat, dll, Pemecahan, Penyatuan dan sebagainya)

Pembuktian Hak sebagai syarat pendaftaran tanah:
Hak Baru:
1. hak atas tanah baru dibuktikan dengan :
1) penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan;
2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;
2. hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;
3. tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;
4. hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;
5. pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
 
6. Biaya Pendaftaran Tanah

1. Tarif Pendaftaran
2. Tarif Pelayanan Pemeliharaan  Data Pendaftaran Tanah
3. Tarif Pengukuran
4. Tarif Transport Pengukuran
5. Tarif Panitia A / K.R / Tim Peneliti Tanah
6. Tarif Transport Panitia A

Sumber:
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang JENIS DAN TARIF ATAS JENIS PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK
YANG BERLAKU PADA BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Read more »

Hukum Pertanahan Menurut Syariah Islam

1. Pengantar
Hukum pertanahan dalam Islam dapat didefinisikan sebagai hukum-hukum Islam mengenai tanah dalam kaitannya dengan hak kepemilikan (milkiyah), pengelolaan (tasharruf), dan pendistribusian (tauzi’) tanah. (Mahasari, Pertanahan dalam Hukum Islam, hal. 39).
Dalam studi hukum Islam, hukum pertanahan dikenal dengan istilah Ahkam Al-Aradhi. (Al-Nabhani, An-Nizham Al- Iqtishadi fi Al-Islam, hal. 128). Pada umumnya para fuqaha (ahli hukum Islam) membahas hukum pertanahan ini dalam studi mereka mengenai pengelolaan harta benda (al-amwal) oleh negara. Para fuqaha itu misalnya Imam Abu Yusuf (w. 193 H) dengan kitabnya Al-Kharaj, Imam Yahya bin Adam (w. 203 H) dengan kitabnya Al-Kharaj, dan Imam Abu Ubaid (w. 224 H) dengan kitabnya Al-Amwal. Sebagian ulama seperti Imam Al-Mawardi (w. 450 H) membahas pertanahan dalam kitabnya Al-Ahkam Al-Sulthaniyah yang membahas hukum tata negara menurut Islam. Demikian pula Imam Abu Ya’la (w. 457 H) dalam kitabnya Al-Ahkam Al-Sulthaniyah.
Pada masa modern kini pun tak sedikit ulama yang membahas hukum pertanahan dalam perpektif Islam. Misalnya Abdul Qadim Zalum (w. 2003) dalam kitabnya Al-Amwal fi Daulah al-Khilafah, Athif Abu Zaid Sulaiman Ali dalam kitabnya Ihya` Al-Aradhi al-Mawat fi al-Islam (1416 H), dan Amin Syauman dalam kitabnya Bahtsun fi Aqsam Al-Aradhiin fi Asy-Syariah Al-Islamiyah wa Ahkamuhaa (t.t.).
Tulisan ini akan menjelaskan secara ringkas hukum pertanahan dalam Syariah Islam, khususnya yang terkait dengan kepemilikan, pemanfaatan, dan pendistribusian tanah.

2. Filosofi Kepemilikan Tanah
Dalam pandangan Islam, segala sesuatu yang ada di langit dan bumi –termasuk tanah– hakikatnya adalah milik Allah SWT semata. Firman Allah SWT (artinya),”Dan kepunyaan Allah-lah kerajaan langit dan bumi dan kepada Allah-lah kembali (semua makhluk).” (QS An-Nuur [24] : 42). Allah SWT juga berfirman (artinya),”Kepunyaan-Nyalah kerajaan langit dan bumi, Dia menghidupkan dan mematikan, dan Dia Maha Kuasa atas segala sesuatu.” (QS Al-Hadid [57] : 2).
Ayat-ayat tersebut menegaskan bahwa pemilik hakiki dari segala sesuatu (termasuk tanah) adalah Allah SWT semata. (Yasin Ghadiy, Al-Amwal wa Al-Amlak al-’Ammah fil Islam, hal. 19).
Kemudian, Allah SWT sebagai pemilik hakiki, memberikan kuasa (istikhlaf) kepada manusia untuk mengelola milik Allah ini sesuai dengan hukum-hukum-Nya. Firman Allah SWT (artinya),”Dan nafkahkanlah sebagian dari hartamu yang Allah telah menjadikan kamu menguasainya.” (QS Al-Hadid [57] : 7). Menafsirkan ayat ini, Imam Al-Qurthubi berkata, “Ayat ini adalah dalil bahwa asal usul kepemilikan (ashlul milki) adalah milik Allah SWT, dan bahwa manusia tak mempunyai hak kecuali memanfaatkan (tasharruf) dengan cara yang diridhai oleh Allah SWT.” (Tafsir Al-Qurthubi, Juz I hal. 130).
Dengan demikian, Islam telah menjelaskan dengan gamblang filosofi kepemilikan tanah dalam Islam. Intinya ada 2 (dua) poin, yaitu : Pertama, pemilik hakiki dari tanah adalah Allah SWT. Kedua, Allah SWT sebagai pemilik hakiki telah memberikan kuasa kepada manusia untuk mengelola tanah menurut hukum-hukum Allah.
Maka dari itu, filosofi ini mengandung implikasi bahwa tidak ada satu hukum pun yang boleh digunakan untuk mengatur persoalan tanah, kecuali hukum-hukum Allah saja (Syariah Islam). (Abduh & Yahya, Al-Milkiyah fi Al-Islam, hal. 138). Mengatur pertanahan dengan hukum selain hukum Allah telah diharamkan oleh Allah sebagai pemiliknya yang hakiki. Firman Allah SWT (artinya),”Dan Dia tidak mengambil seorangpun menjadi sekutu-Nya dalam menetapkan hukum.” (QS Al-Kahfi [18] : 26).

3. Kepemilikan Tanah dan Implikasinya
Kepemilikan (milkiyah, ownership) dalam Syariah Islam didefinisikan sebagai hak yang ditetapkan oleh Allah SWT bagi manusia untuk memanfaatkan suatu benda. (idznu asy-Syari’ bi al-intifa’ bil-’ain). (Al-Nabhani, An-Nizham Al-Iqtishadi fi Al-Islam, hal. 73). Kepemilikan tidaklah lahir dari realitas fisik suatu benda, melainkan dari ketentuan hukum Allah pada benda itu. (Abdul Ghani, Al-’Adalah fi An-Nizham Al-Iqtishadi fi Al-Islam, hal. 8).
Syariah Islam telah mengatur persoalan kepemilikan tanah secara rinci, dengan mempertimbangkan 2 (dua) aspek yang terkait dengan tanah, yaitu : (1) zat tanah (raqabah al-ardh), dan (2) manfaat tanah (manfaah al-ardh), yakni penggunaan tanah untuk pertanian dan sebagainya.
Dalam Syariah Islam ada 2 (dua) macam tanah yaitu : (1) tanah usyriah (al-ardhu al-’usyriyah), dan (2) tanah kharajiyah (al-ardhu al-kharajiyah). (Al-Nabhani, Al-Syakhshiyah Al-Islamiyah, Juz II hal. 237).
Tanah Usyriah adalah tanah yang penduduknya masuk Islam secara damai tanpa peperangan, contohnya Madinah Munawwarah dan Indonesia. Termasuk tanah usyriah adalah seluruh Jazirah Arab yang ditaklukkan dengan peperangan, misalnya Makkah, juga tanah mati yang telah dihidupkan oleh seseorang (ihya`ul mawat). (Al-Nabhani, Al- Syakhshiyah Al-Islamiyah, Juz II hal. 237).
Tanah usyriah ini adalah tanah milik individu, baik zatnya (raqabah), maupun pemanfaatannya (manfaah). Maka individu boleh memperjualbelikan, menggadaikan, menghibahkan, mewariskan, dan sebagainya.
Tanah usyriyah ini jika berbentuk tanah pertanian akan dikenai kewajiban usyr (yaitu zakat pertanian) sebesar sepersepuluh (10 %) jika diairi dengan air hujan (tadah hujan). Jika diairi dengan irigasi buatan zakatnya 5 %. Jika tanah pertanian ini tidak ditanami, tak terkena kewajiban zakatnya. Sabda Nabi SAW,”Pada tanah yang diairi sungai dan hujan zakatnya sepersepuluh, pada tanah yang diairi dengan unta zakatnya setengah dari sepersepuluh.” (HR Ahmad, Muslim, dan Abu Dawud).
Jika tanah usyriah ini tidak berbentuk tanah pertanian, misalnya berbentuk tanah pemukiman penduduk, tidak ada zakatnya. Kecuali jika tanah itu diperdagangkan, maka terkena zakat perdagangan. (Al-Nabhani, ibid., Juz II hal. 240).
Jika tanah usyriah ini dibeli oleh seorang non muslim (kafir), tanah ini tidak terkena kewajiban usyr (zakat), sebab non muslim tidak dibebani kewajiban zakat. (Abdul Qadim Zallum, Al-Amwal, hal. 48).
Tanah Kharajiyah adalah tanah yang dikuasai kaum muslimin melalui peperangan (al-harb), misalnya tanah Irak, Syam, dan Mesir kecuali Jazirah Arab, atau tanah yang dikuasai melalui perdamaian (al-shulhu), misalnya tanah Bahrain dan Khurasan. (Al-Nabhani, ibid., Juz II hal. 248).
Tanah kharajiyah ini zatnya (raqabah) adalah milik seluruh kaum muslimin, di mana negara melalui Baitul Mal bertindak mewakili kaum muslimin. Ringkasnya, tanah kharajiyah ini zatnya adalah milik negara. Jadi tanah kharajiyah zatnya bukan milik individu seperti tanah kharajiyah. Namun manfaatnya adalah milik individu. Meski tanah tanah kharajiyah dapat diperjualbelikan, dihibahkan, dan diwariskan, namun berbeda dengan tanah usyriyah, tanah kharajiyah tidak boleh diwakafkan, sebab zatnya milik negara. Sedang tanah usyriyah boleh diwakafkan sebab zatnya milik individu. (Al- Nabhani, Muqaddimah Ad-Dustur, hal. 303).
Tanah kharajiyah ini jika berbentuk tanah pertanian akan terkena kewajiban kharaj (pajak tanah, land tax), yaitu pungutan yang diambil negara setahun sekali dari tanah pertanian yang besarnya diperkirakan sesuai dengan kondisi tanahnya. Baik ditanami atau tidak, kharaj tetap dipungut.
Tanah kharajiyah yang dikuasai dengan perang (al-harb), kharajnya bersifat abadi. Artinya kharaj tetap wajib dibayar dan tidak gugur, meskipun pemiliknya masuk Islam atau tanahnya dijual oleh non muslim kepada muslim. Sebagaimana Umar bin Khaththab tetap memungut kharaj dari tanah kharajiyah yang dikuasai karena perang meski pemiliknya sudah masuk Islam. (Zallum, ibid., hal. 47; Al-Nabhani, ibid., Juz II hal. 245).
Tapi jika tanah kharajiyah itu dikuasai dengan perdamaian (al-shulhu), maka ada dua kemungkinan : (1) jika perdamaian itu menetapkan tanah itu menjadi milik kaum muslimin, kharajnya bersifat tetap (abadi) meski pemiliknya masuk Islam atau tanahnya dijual kepada muslim. (2) jika perdamaian itu menetapkan tanah itu menjadi milik mereka (non muslim), kedudukan kharaj sama dengan jizyah, yang akan gugur jika pemiliknya masuk Islam atau tanahnya dijual kepada muslim. (Zallum, ibid., hal. 47).
Jika tanah kharajiyah yang ada bukan berbentuk tanah pertanian, misal berupa tanah yang dijadikan pemukiman penduduk, maka ia tak terkena kewajiban kharaj. Demikian pula tidak terkena kewajiban zakat (usyr). Kecuali jika tanah itu diperjualbelikan, akan terkena kewajiban zakat perdagangan. (Al-Nabhani, ibid., Juz II hal. 247).
Namun kadang kharaj dan zakat (usyr) harus dibayar bersama-sama pada satu tanah. Yaitu jika ada tanah kharajiyah yang dikuasai melalui perang (akan terkena kharaj abadi), lalu tanah itu dijual kepada muslim (akan terkena zakat/usyr). Dalam kondisi ini, kharaj dibayar lebih dulu dari hasil tanah pertaniannya. Lalu jika sisanya masih mencapai nishab, zakat pun wajib dikeluarkan. (Zallum, ibid., hal. 49).

4. Cara-Cara Memperoleh Kepemilikan Tanah
Menurut Abdurrahman Al-Maliki, tanah dapat dimiliki dengan 6 (enam) cara menurut hukum Islam, yaitu melalui : (1) jual beli, (2) waris, (3) hibah, (4) ihya`ul mawat (menghidupkan tanah mati), (5) tahjir (membuat batas pada tanah mati), (6) iqtha` (pemberian negara kepada rakyat). (Al-Maliki, As-Siyasah al-Iqtishadiyah al-Mustla, hal. 51).
Mengenai jual-beli, waris, dan hibah sudah jelas. Adapun ihya`ul mawat artinya adalah menghidupkan tanah mati (al- mawat). Pengertian tanah mati adalah tanah yang tidak ada pemiliknya dan tidak dimanfaatkan oleh seorang pun. Menghidupkan tanah mati, artinya memanfaatkan tanah itu, misalnya dengan bercocok tanam padanya, menanaminya
http://khilafah1924.org Powered by Joomla! Generated: 24 September, 2012, 07:14
House of Khilafah
dengan pohon, membangun bangunan di atasnya, dan sebagainya. Sabda Nabi SAW,”Barangsiapa yang menghidupkan tanah mati, maka tanah itu menjadi miliknya.” (HR Bukhari) (Al-Nabhani, An-Nizham Al-Iqtishadi fi Al-Islam, hal. 79).
Tahjir artinya membuat batas pada suatu tanah. Nabi SAW bersabda,”Barangsiapa membuat suatu batas pada suatu tanah (mati), maka tanah itu menjadi miliknya.” (HR Ahmad).
Sedang iqtha`, artinya pemberian tanah milik negara kepada rakyat. Nabi SAW pada saat tiba di kota Madinah, pernah memberikan tanah kepada Abu Bakar As-Shiddiq dan Umar bin Khaththab. Nabi SAW juga pernah memberikan tanah yang luas kepada Zubair bin Awwam. (Al-Nabhani, ibid., hal. 119).

5. Hilangnya Hak Kepemilikan Tanah Pertanian
Syariat Islam menetapkan bahwa hak kepemilikan tanah pertanian akan hilang jika tanah itu ditelantarkan tiga tahun berturut-turut. Negara akan menarik tanah itu dan memberikan kepada orang lain yang mampu mengolahnya. (Al- Nabhani, ibid., hal. 136).
Umar bin Khaththab pernah berkata,”Orang yang membuat batas pada tanah (muhtajir) tak berhak lagi atas tanah itu setelah tiga tahun ditelantarkan.” Umar pun melaksanakan ketentuan ini dengan menarik tanah pertanian milik Bilal bin Al-Harits Al-Muzni yang ditelantarkan tiga tahun. Para sahabat menyetujuinya sehingga menjadi Ijma’ Sahabat (kesepakatan para sahabat Nabi SAW) dalam masalah ini. (Al-Nabhani, ibid., Juz II hal. 241).
Pencabutan hak milik ini tidak terbatas pada tanah mati (mawat) yang dimiliki dengan cara tahjir (pembuatan batas) saja, namun juga meliputi tanah pertanian yang dimiliki dengan cara-cara lain tas dasar Qiyas. Misalnya, yang dimiliki melalui jual beli, waris, hibah, dan lain-lain. Sebab yang menjadi alasan hukum (illat, ratio legis) dari pencabutan hak milik bukanlah cara-cara memilikinya, melainkan penelantaran selama tiga tahun (ta’thil al-ardh). (Al-Nabhani, An-Nizham Al- Iqtishadi fi Al-Islam, hal. 139).

6. Pemanfaatan Tanah (at-tasharruf fi al-ardh)
Syariah Islam mengharuskan pemilik tanah pertanian untuk mengolahnya sehingga tanahnya produktif. Negara dapat membantunya dalam penyediaan sarana produksi pertanian, seperti kebijakan Khalifah Umar bin Khathab memberikan bantuan sarana pertanian kepada para petani Irak untuk mengolah tanah pertanian mereka.
Jika pemilik tanah itu tidak mampu mengolahnya, dianjurkan untuk diberikan kepada orang lain tanpa kompensasi. Nabi SAW bersabda,”Barangsiapa mempunyai tanah (pertanian), hendaklah ia mengolahnya, atau memberikan kepada saudaranya.” (HR Bukhari).
Jika pemilik tanah pertanian menelantarkan tanahnya selama tiga tahun, maka hak kepemilikannya akan hilang, sebagaimana telah diterangkan sebelumnya.

7. Larangan Menyewakan Lahan Pertanian
Lahan pertanian tidak boleh disewakan, baik tanah kharajiyah maupun tanah usyriyah, baik sewa itu dibayar dalam bentuk hasil pertaniannya maupun dalam bentuk lainnya (misalnya uang). (Al-Nabhani, ibid. hal. 141).
Rasulullah SAW bersabda,”Barangsiapa mempunyai tanah (pertanian), hendaklah ia mengolahnya, atau memberikan kepada saudaranya, jika ia enggan [memberikan] maka tahanlah tanahnya itu.” (HR Bukhari). Dalam hadis sahih riwayat Muslim, Rasulullah SAW telah melarang mengambil upah sewa (ajrun) atau bagi hasil (hazhun) dari tanah. Hadis-hadis ini dengan jelas melarang penyewaan lahan pertanian (ijaratul ardh).
Sebagian ulama membolehkan penyewaan lahan pertanian dengan sistem bagi hasil, yang disebut muzara’ah. Dengan dalil bahwa Rasulullah SAW telah bermuamalah dengan penduduk Khaibar dengan sistem bagi hasil, yakni setengah hasilnya untuk Rasulullah SAW dan setengah hasilnya untuk penduduk Khaibar.
Dalil ini kurang kuat, karena tanah Khaibar bukanlah tanah pertanian yang kosong, melainkan tanah berpohon. Jadi muamalah yang dilakukan Nabi SAW adalah bagi hasil merawat pohon yang sudah ada, yang disebut musaqat, bukan bagi hasil dari tanah kosong yang kemudian baru ditanami (muzara’ah). Tanah Khaibar sebagian besar adalah tanah berpohon (kurma), hanya sebagian kecil saja yang kosong yang dapat ditanami. (Al-Nabhani, ibid., hal. 142).
Larangan ini khusus untuk menyewakan lahan pertanian untuk ditanami. Adapun menyewakan tanah bukan untuk ditanami, misal untuk dibuat kandang peternakan, kolam ikan, tempat penyimpanan (gudang), untuk menjemur padi, dan sebagainya, hukumnya boleh-boleh saja sebab tidak ada larangan Syariah dalam masalah ini.

8. Tanah Yang Memiliki Tambang
Tanah yang di dalamnya ada tambang, misalkan minyak, emas, perak, tembaga, dan sebagainya, ada 2 (dua) kemungkinan : (1) tanah itu tetap menjadi milik pribadi/negara jika hasil tambangnya sedikit. (2) tanah itu menjadi milik umum jika hasil tambangnya banyak.
Nabi SAW pernah memberikan tanah bergunung dan bertambang kepada Bilal bin Al-Harits Al-Muzni (HR Abu Dawud). Ini menunjukkan tanah yang bertambang boleh dimiliki individu jika tambangnya mempunyai kapasitas produksinya sedikit.
Nabi SAW suatu saat pernah memberikan tanah bertambang garam kepada Abyadh bin Hammal. Setelah diberitahu para sahabat bahwa hasil tambang itu sangat banyak, maka Nabi SAW menarik kembali tanah itu dari Abyadh bin Hammal. (HR Tirmidzi). Ini menunjukkan tanah dengan tambang yang besar kapasitas produksinya, menjadi milik umum yang dikelola negara, tidak boleh dimiliki dan dikelola oleh individu (swasta). (Al-Nabhani, ibid. hal. 220).

9. Negara Berhak Menetapkan Hima
Hima adalah tanah atau wilayah yang ditetapkan secara khusus oleh negara untuk kepentingan tertentu, tidak boleh dimanfaatkan oleh individu. Misalnya menetapkan hima pada suatu tambang tertentu, katakanlah tambang emas dan perak di Papua, khusus untuk keperluan membeli alutsista (alat utama sistem persenjataan).
Rasulullah SAW dan para khalifah sesudahnya pernah menetapkan hima pada tempat-tempat tertentu. Rasulullah SAW pernah menetapkan Naqi` (nama padang rumput di kota Madinah) khusus untuk menggembalakan kuda-kuda milik kaum muslimin, tidak untuk lainnya. Abu Bakar pernah menetapkan Rabdzah (nama padang rumput juga) khusus untuk menggembalakan unta-unta zakat, bukan untuk keperluan lainnya. (Zallum, ibid., hal. 85).

Oleh : M. Shiddiq Al-Jawi

Read more »

Asas-asas Hukum Agraria dalam UUPA

a. Asas Kebangsaan (pasal 1 UUPA)
Pasal 1
(1) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.
(2) Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional
(3) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.
(4) Dalam pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi dibawahnya serta yang berada dibawah air. Dalam pengertian air termasuk baik perairan pedalaman maupun laut wilayah Indonesia.
(5) Yang dimaksud dengan ruang angkasa ialah ruang diatas bumi dan air tersebut pada ayat (4) dan (5) pasal ini.

b. Asas Hak Menguasai Negara (pasal 2 UUPA)
Pasal 2.
(1) Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
(2) Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa,
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
(3) Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat, dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka berdaulat, adil dan makmur.
(4) Hak menguasai dari Negara tersebut diatas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.

c. Asas pengakuan Hak Ulayat (pasal 3 UUPA)
Pasal 3.
Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2 pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya. masih ada, harus sedemikian rupa sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan Undang-undang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.


d. Asas Hukum Agraria Nasional berdasar hukum adat (pasal 5 UUPA)
Pasal 5.
Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.


e. Asas Fungsi Sosial (pasal 6 UUPA)
Pasal 6.
Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

f. Asas Landreform (pasal 7, 10 dan 17 UUPA)
Pasal 7.
Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
Pasal 10.
(1) Setiap orang dan badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada azasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan.
(2) Pelaksanaan dari pada ketentuan dalam ayat (1) pasal ini akan diatur lebih lanjut dengan peraturan perundangan.
(3) Pengecualian terhadap azas tersebut pada ayat ( 1 ) pasal ini diatur dalam peraturan perundangan.
Pasal 17.
(1) Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.
(2) Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini dilakukan dengan peraturan perundangan didalam waktu yang singkat.
(3) Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2) pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Pemerintah.
(4) Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1)
pasal ini, yang akan ditetapkan dengan peraturan perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.

g. Asas Tata Guna Tanah (pasal 13, 14 dan 15 UUPA)
Pasal 13.
(1) Pemerintah berusaha agar supaya usaha-usaha dalam lapangan agraria diatur sedemikian rupa, sehingga meninggikan produksi dan kemakmuran rakyat sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) serta menjamin bagi setiap warga-negara Indonesia derajat hidup yang sesuai dengan martabat manusia, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.
(2) Pemerintah mencegah adanya usaha-usaha dalam lapangan agraria dari organisasi-organisasi dan perseorangan yang bersifat monopoli swasta.
(3) Usaha-usaha Pemerintah dalam lapangan agraria yang bersifat monopoli hanya dapat diselenggarakan dengan Undang-undang.
(4) Pemerintah berusaha untuk memajukan kepastian dan jaminan sosial, termasuk bidang perburuhan, dalam usaha-usaha dilapangan agraria.
Pasal 14.
(1) Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 2 ayat (2) dan (3) , pasal 9 ayat (2) serta pasal 10 ayat (1) dan (2) Pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia, membuat suatu rencana umum mengenai persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya:
a. untuk keperluan Negara,
b. untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa;
c. untuk keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan dan lain-lain kesejahteraan;
d. untuk keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan dan perikanan serta sejalan dengan itu;
e. untuk keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.
(2) Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat (1) pasal ini dan mengingat peraturan-peraturan yang bersangkutan, Pemerintah Daerah mengatur persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air serta ruang angkasa untuk daerahnya, sesuai dengan keadaan daerah masing-masing.
(3) Peraturan Pemerintah Daerah yang dimaksud dalam ayat (2) pasal ini berlaku setelah mendapat pengesahan, mengenai Daerah Tingkat I dari Presiden, Daerah Tingkat II dari, Gubernur/Kepala Daerah yang bersangkutan dan Daerah Tingkat III dari Bupati/Walikota/Kepala Daerah yang bersangkutan.
Pasal 15.
Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu, dengan memperhatikan pihak yang ekonomis lemah.


h. Asas Kepentingan Umum (pasal 18 UUPA)
Pasal 18.
Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang-undang.

i. Asas Pendaftaran Tanah (pasal 19 UUPA)
Pasal 19.
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Read more »

Penilaian Tanah

Di dalam penilaian aset terhadap tanah, perlu dipertimbangkan kegunaan dan manfaatnya saat sekarang dan prospek ke depan. Tanah akan bernilai tinggi apabila mempunyai kegunaan yang optimal. Mengapa harga tanah di daerah perkotaan lebih cepat naik dibandingkan tanah di daerah pedesaan ? mungkin karena tanah di kota terbatas? atau sarana publik lebih lengkap? Bagaimana bila tanah di desa mempunyai sumber alam yang sangat dibutuhkan manusia?

Sifat tanah yang menentukan penggunaan tanah. Beberapa sifat dan karakter yang mempengaruhi peruntukan tanah, yaitu :

1. Bentuk kontur dan ketinggian
Tanah yang berkontur nilainya cenderung lebih rendah dibandingkan dengan dengan tanah     datar. Walaupun dalam kasus tertentu, tanah berkontur cocok untuk suatu aset property yang menjual view, contoh villa di daerah Puncak, mempunyai view bagus akan lebih mahal dibandingkan villa dengan view datar.

2. Keadaan iklim, misalnya angin dan kelembaban
Suatu daerah dengan tingkat kelembaban tinggi, dan terletak di ketinggian tertentu, peruntukannya akan sangat cocok untuk perkebunan bila dibandingkan untuk kawasan industri.

3. Transportasi
Tanah yang terletak tepat dipinggir jalan besar, dengan intensitas pemakaian jalan tinggi, akan sangat cocok diperuntukkan sebagai komersial area dibandingkan dengan bila dibangun rumah tinggal

4. Perbaikan-perbaikan sarana publik, misalnya : Jalan, Taman, Pedestrian dsb

5. Tersedianya sumber-sumber alam, misalnya : Air, Pertambangan

Dari uraian diatas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa, Tanah akan lebih bernilai apabila dibangun dengan peruntukan yang sesuai.

sumber : http://www.kjppamar.co.id/JASA_PENILAIAN:Penilaian_Aset:Penilaian_Tanah

Read more »

Penilaian Mesin

Metode Penilaian Mesin dan Peralatan

Metode Penilaian mesin sama dengan penilaian tanah dan bangunan. Penilaian mesin dapat ditempuh melalui 3 jenis metode penilaian, yaitu :

1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)

2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)

3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

 
Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah penilaian dengan pendekatan Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan mempergunakan metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas atau langka.

1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.
Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan data pasar, khususnya di indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit daya listrik dengan kapaitas rendah serta kendaraan bermotor yang data pembandingnya mudah diperoleh.

2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin atau peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Istilah Biaya Reproduksi Baru (Cost of reproduction , new) sebenarnya kurang tepat digunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya karena mesin tidak dapat direproduksi atau dibuat ulang tetapi diganti dengan yang serupa, sehingga istilah Biaya Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih tepat dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang dirancang khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak dapoat digantikan dengan unit yang sama tetapi harus direproduksi.
Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini adalah bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak mencerminkan nilai ekonomis sesungguhnya dan nilai pasar dari mesin-mesin yang dinilai. Oleh karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan atau Owner Value, artinya nilai mesin lebih merefleksikan keuntungan ekonomis yang dihasilkan oleh mesin tersebut selama penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si pengelola. Dalam hal ini tampak sekali adanya unsur subjektivitas dalam penentuan nilainya.

3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh karena itu penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang dipergunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya.

sumber : http://www.kjppamar.co.id/JASA_PENILAIAN:Penilaian_Aset:Penilaian_Mesin

Read more »

Pengertian : Real Estate, Real Property dan Personal Property

Real Estate 

lebih merupakan segala sesuatu yang berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah.

Real Property 
secara umum merupakan penguasaan secara hukum atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan yang berkaitan dengan kepemilikan real estate.

Personal Property 
merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utang-piutang, goodwill dan hak paten.

Personal Property 
yang berwujud mewakili kepemilikan dari benda-benda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat lain (moveability).

Read more »

Metode Penghitungan Penyusutan

Ada dua metode yang dapat  digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu:

1.     Metode langsung

• Metode Umur HidupRasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur ekonomis properti pembanding terhadap total biaya pembuatan/penggantian baru

• Metode umur ekonomis dengan modifikasiDilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dan yang tidak dapat diperbaiki (incurable)

• Metode terinci (Breakdown Method)Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci .

2.     Metode tidak langsung

• Metode Ekstrasi PasarBerbasis selisih antara nilai transaksi penjualan properti sejenis dikurangi nilai tanahnya dengan biaya pembuatan/penggantian kembali properti pada tanggal penilaian

• Metode Kapitalisasi PendapatanMenghitung nilai properti dengan mengkapltalisasi  pendapatan bersih dari subjek properti lalu dikurangi dengan nilai tanah diperoleh nilai bangunan. Hasil ini dibandingkan dengan biaya membangun baru. 
  
  
  Jenis-Jenis Penyusutan :
  
  
  ·         Penyusutan Fisik
  Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam. 
  
  
  ·         Penyusutan Fungsional
  Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar. 
  
  
  ·         Penyusutan Eksternal (Ekonomi)
  Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu:
  -          kemunduran lokasi
  disebabkan oleh lingkunan disekitar properti subjek, contoh polusi dan kebisingan
  -          kemunduran ekonomi
  disebabkan kondisi ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis property tertentu.

Read more »

Prinsip-prinsip Dasar Penilaian Aset

1.     Highest and Best Use

Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan yang optimal (penggunaan yg paling menguntungkan)

-    Legal

-      Fisik

-      Finansial

-      Maximum producktivity

2.     Supply and Demand (Penawaran dan permintaan)

Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga. Relatif terhadap faktor nilai, kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli efektif.

Nilai akan naik bila permintaan akan properti meningkat sementara penawaran terhadap properti tersebut terbatas

3.     Subsitusi

Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibanding dengan biaya pembelian properti lain yang sama.

4.     Antisipasi

Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan dimasa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan dimasa depan.

5.     Competition

Nilai property dipengaruhi oleh properti pesaingnya. Properti yang mempunyai daya saing rendah akan memiliki nilai rendah dibandingkan dengan properti yang memiliki dayasaing  tinggi akan memiliki nilai tinggi.

6.     Change

Perubahan nilai dipengaruhi oleh banyak variable, penduduk, perekonomian, dll.

Prinsip ini berpedoman bahwa nilai dari suatu properti dipengaruhi oleh faktor dari luar seperti kebijakan pemerintah, sarana dan prasarana lingkungan, dsb.

7.     Conformity

Prinsip kesesuaian, Properti yang letaknya bagus maka nilainya lebih bagus dari lokasi yang jelek.

Prinsip ini perpedoman bahwa hubungan antara tanah dan bangunan di atasnya, serta hubungan antara properti dan lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya mencerminkan nilai pasar yang optimal.

8.     Increasing And Descreasing Return

Penambahan dan pengurangan pendapatan atau kesimbangan, penambahan biaya belum tentu akan menambah nilai.

Nilai suatu properti diukur dari kontribusinya secara keseluruhan terhadap biaya yang telah dikeluarkan.

9.     Consistence of use

Prinsip penggunaan tetap

10.  Prinsip Kontribusi

Nilai suatu properti diukur dari kontribusinya secara keseluruhan terhadap biaya yang telah dikeluarkan.

11.  Prinsip Keseimbangan

Prinsip ini perpedoman bahwa hubungan antara tanah dan bangunan di atasnya, serta hubungan antara properti dan lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya mencerminkan nilai pasar yang optimal.

Read more »

Metode Pendekatan dalam Penilaian

metode pendekatan dalam Penilaian

Secara umum, ada tiga macam pendekatan penilaian yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti, dimana pendekatan yang digunakan tergantung dari tipe properti, maksud penggunaan penilaian, ruanglingkup pekerjaan, serta kualitas dan kuantitas data yang tersedia. Tiga macam pendekatan tersebut adalah :

a.    Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

Dikenal juga dengan:

·     Market Data Approach

·     Direct Comparison Method

·     Comparison Method

·     Direct Sales Comparison

·     Sales Comparison

Yaitu pendekatan untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Pendekatan ini sesuai diterapkan untuk menilai property umum atau yang banyaj diperjualbelikan di pasar, misalnya rumah dan ruko.

Langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :

-      Pengumpulan dan Verifikasi Data untuk dijadikan data pembanding

-      Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan factor-faktor penyesuaian (lokasi, fisik dan lain-lain)

-      Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap properti subjek dengan menggunakan faktor penyesuaian diatas.

-      Rekonsiliasi Nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.

Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

·     Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan;

·     Harga jual [penawaran] dari properti pembanding  kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;

·     Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercay;

·     Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan

·     Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang);

·     Jual beli harus sukarela tanpa paksaan;

·     Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik, lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli;

·     Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian;

·     Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing alternatif tersebut.

Prinisp dlm Pendekatan Perbandingan Data Pasar :

·     PENAWARAN DAN PERMINTAAN

ESTIMASI PERMINTAAN TERGANTUNG JUMLAH PENGGUNA POTENSIAL, DAYA BELI, SELERA, DAN PREFERENSI

·     SUBSTITUSI

NILAI TERGANTUNG HARGA DENGAN PROEPRTI PENGGANTI DAN UTILITAS SAMA

·     KESEIMBANGAN

SELALU BERUBAH TERGANTUNG KEKUATAN PASAR

·     EKSTERNALITAS

NILAI TERGANTUNG KONDISI EKONOMI DAN LINGKUNGAN

Batasan penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     DAPAT DIAPLIKASIKAN UNTUK SEMUA JENIS PROPERTI

·     TERBATAS UNTUK PROPERTI JENIS KHUSUS

·     PERUBAHAN PEREKONOMIAN YANG CEPAT BERPENGARUH PADA HARGA PASAR

·     DAYA PENERAPANNYA TINGGI JIKA DATA YANG TERSEDIA MENCUKUPI

Cara penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     PENELITIAN PASAR, PENGUMPULAN INFORMASI / DATA TRANSAKSI

·     VERIFIKASI INFORMASI, KOMPILASI DATA, CHECKING AKURASI DATA TRANSAKSI UNTUK MENGUKUR KONDISI PASAR

·     MEMILIH UNIT PEMBANDING YANG SESUAI

·     LANGKAH PERBANDINGAN MELALUI “PENYESUAIAN FAKTOR-FAKTOR”

·     REKONSILIASI NILAI

Elemen Perbandingan dlm  Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     HAK YANG MELEKAT DIATAS PROPERTI

·     PERIHAL PENDANAAN

·     KONDISI PENJUALAN

·     TANGGAL TRANSAKSI / KONDISI PASAR

·     LOKASI

·     KARAKTERISTIK FISIK

b.    Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar untuk mengestimasi nilai pasar obyek penilaian. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk mengestimasi nilai properti yang memiliki karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar.

Tahap-tahapnya adalah sebagai berikut :

-      Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan menggunakan perbandingan data pasar

-      Menentukan Nilai Bangunan baru (RCN)

-      Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis

-      Mengurangi Nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh nilai bangunan terdepresiasi.

-      Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan

  Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi

     Jenis-Jenis Penyusutan :

·         Penyusutan Fisik

Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam.

·         Penyusutan Fungsional

Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar.

·         Penyusutan Eksternal (Ekonomi)

Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu:

-          kemunduran lokasi

disebabkan oleh lingkunan disekitar properti subjek, contoh polusi dan kebisingan

-          kemunduran ekonomi

disebabkan kondisi ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis property tertentu.

Metode Penghitungan Penyusutan

Ada dua metode yang dapat  digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu:

1.     Metode langsung

• Metode Umur Hidup

Rasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur ekonomis properti pembanding terhadap total biaya pembuatan/penggantian baru

• Metode umur ekonomis dengan modifikasi

Dilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dan yang tidak dapat diperbaiki (incurable)

• Metode terinci (Breakdown Method)

Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci .

2.     Metode tidak langsung

• Metode Ekstrasi Pasar

Berbasis selisih antara nilai transaksi penjualan properti sejenis dikurangi nilai tanahnya dengan biaya pembuatan/penggantian kembali properti pada tanggal penilaian

• Metode Kapitalisasi Pendapatan

Menghitung nilai properti dengan mengkapltalisasi  pendapatan bersih dari subjek properti lalu dikurangi dengan nilai tanah diperoleh nilai bangunan. Hasil ini dibandingkan dengan biaya membangun baru.

Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)

-          Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian, sebuah replica nyata dari bangunan, dengan menggunakan  konstuksi yang standar, material, desain, lay out, dan kualitas pekerjaan yg sama.

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

  Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian bangunan dengan fungsi yang sebanding, dengan menggunakan material yang modern, dan standar, desain dan lay out sekarang .

Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru (SPI 0.5.11.1)

-          Jumlah uang yang dikeluarkan untuk reprodukasi / pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, hiaya jasa kontraktor /arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan,biaya instalansi, biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi,bea masuk,PPN,PPh Impor, dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi  tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/ bonus.

c.    Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk income producing property (properti yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel dan restoran. Langkah-langkahnya sebagai berikut :

-      Menentukan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income)

-      Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan vacancy (tingkat kekosongan), sehingga didapat Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income).

-      Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional dan outgoing, sehingga didapat pendapatan operasi bersih (Net Operating Income)

-      Mengkapitalisasikan pendapatan operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi, sehingga didapat nilai properti.

Nilai Properti          =   Pendapatan Operasi Bersih

                                         Tingkat Kapitalisasi          

Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:

1.     Gross Income Multiplier (GIM ) / Net Income Multiplier (NIM)

2.     Direct Capitalization

3.     Discounted Cash Flow (DCF)

4.     Residual Technique

Read more »